中金：龙湖增长引擎换轨已见成效

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7月27日，地产板块再次高开高走，龙湖集团的股价涨幅继续扩大。

当日，中金公司（601995）发布研报认为，龙湖是业内领先的综合型开发运营商，较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务。中金公司看好龙湖在稳健财务加持下，地产开发主业平稳发展，多元业务多点开花，这有助于提振龙湖集团利润与现金流，助力估值释放。

因此，中金公司将龙湖集团目标价上调至26.33港元，距离当前股价仍有较大的增长空间。

在中金公司看来，龙湖地产开发业务根基深厚，2017年以来其销售规模稳居行业十名左右，且持续深耕高能级城市，高能级城市土储占比约7成。另一方面，龙湖在2005年就将“多业态”提至战略层面，通过“以售养租”培育以购物中心为主的自持商业、精细化运营修炼轻资产空间服务功力，由重及轻、将管理经验与产业资源变现。2022年运营和服务业务对龙湖核心净利润贡献分别达到18%、9%。中金公司预计，随着经营性业务回归积极增势，有望对今明年龙湖的盈利和现金流形成强支撑，在中期维度，经营性业务对公司利润的贡献会接近一半，龙湖的增长引擎换轨已见成效。

肯定龙湖发展模式更新迭代之外，中金提到，龙湖恪守财务纪律，坚守适度杠杆与现金流安全，从而得以穿越数轮地产短周期。截至2022年末，龙湖平均融资成本仅为4.1%，与央国企同业水平相当，“三条红线”多年来维持绿档。2021下半年以来，龙湖面对行业逆境仍维持稳健的负债与现金流管理。据中金公司保守测算，如果2023下半年和2024年无公开债券再融资，且维持20%左右的拿地强度，龙湖现金流的安全垫依然较厚。

中金公司判断，龙湖股价当前仍然处在超卖区间，建议投资者关注龙湖的长期配置价值。中金公司预计，龙湖2023年盈利有望大体平稳，其中经营性业务占比会显著提升，从而带动盈利结构改善，进一步巩固其财务安全性。在新房市场下半年企稳改善的基准假设下，中金公司认为龙湖开发业务有望质、量双稳，多元赛道持续提振利润和现金流，估值空间将逐步解锁。